부동산 임대 소득세 신고 시 인정받을 수 있는 필요경비와 입증서류

부동산을 임대하여 소득이 발생한 경우 매년 5월 소득에 대한 세금을 신고하여야합니다. 

 

이때 추계에 의한 신고방식이 아니라 장부에 작성하여 신고하는 경우 장부에 임대사업시 지출한 각종 경비(수리비용, 수수료, 세금, 이자비용, 감가상각 등)은 법에서 정한 적격증빙자료(세금계산서, 현금영수증, 신용카드매출전표)를 갖추었을 때 필요경비로 인정받을 수 있습니다. 

 

 

각종 수리비용(인테리어 비용)

• 씽크대 주방가구 교체비용, 도배 장판비용, 화장실 수리비용, 보일러 수리비용, 천장몰딩공사, 바닥공사, 방수시공 등 단순하게 원상회복을 위한 목적이나 능률유지를 위한 소모성 지출비용
• 자산의 가치를 상승시키는 목적의 인테리어 시공 비용(샷시공사, 보일러교체비용 등)은 양도소득세 신고시 필요경비로 인정받을 수 있습니다. 

 

수수료, 제세공과금, 이자비용

• 부동산 임대를 위한 부동산 중개 수수료, 세무법인 기장료, 세무 조정료 등
• 부동산 매매를 위한 중개 수수료는 나중에 양도소득세 계산시 필요경비로 인정받을 수 있고 임대소득세 신고시에는 인정받을 수 없습니다.
• 재산세, 지방교육세, 도시직역분, 종합부동산세, 공실시 부담한 관리비, 임대주택에 대한 등록면허세 등 (장기수선충당금은 인정받을 수 없습니다. )
• 부동산 매입에  있어 직접적으로 받은 대출에 대한 이자(단. 부부공동명의인 경우는 매입에 쓴 대출이 아니라 임대사업을 위한 대출임이 입증되어야지만 경비인정이 됨)
• 종합부동산세의 경우 실거주하는 주택과 임대주는 주택을 기준시가로 안분하여 실거주하는 주택에 대한 세금을 제외한 금액만 필요경비로 인정받을 수 있습니다. 

 

감가상각비

• 주택의 건물분에 대한 감가상각비는 임대소득세 신고시 필요경비로 인정받을 수 있습니다. 
• 단, 건물분에 대한 감가상각을 임대소득세 신고시 필요경비로 인정받은 경우 추후 해당 주택의 양도시  주택 취득 금액에서 소득세 신고시 인정받은 감가상각비용만큼을 차감하여 계산하므로, 그만큼 취득가액이 낮아지는 효과를 발생시키므로 양도차익을 고려하여 주의깊게 적용할 필요가 있습니다. 

 

기타 인정 가능한 비용

• 임대주택에 대한 주택화재보험 등 보험가입비용, 임차인 경조사비, 명절 선물비용, 각종 소모품 비용(임대사업에 직접 사용된 물품구입비용)은 인정받을 수 있습니다. 
• 경조사 비용은 청첩장 등으로 증빙이 가능하며, 최대 20만원까지 인정됩니다. 

 

 

필요경비 인정을 위한 증빙서류

• 소득세 신고시 장부에 기입한 3만원을 초과하는 거래는 적격증빙자료(세금계산서, 현금영수증, 신용카드매출전표)를 갖추어야 소득세 신고시 필요경비로 인정됩니다. (간이영수증, 계좌이체내역, 일반영수증은 적격증빙으로 인정되지 않습니다. )
• 장부를 작성하여 임대소득세를 신고할 경우 해당 적격증빙자료를 갖추지 못하면 거래금액의 2%에 해당하는 증빙불비 가산세를 적용하도록 되어 있습니다. (소득세법 81조의 6, 증명서류 수취 불성실 가산세)
• 다만, 법으로 정하는 소규모 사업자, 즉 해당과세 기간에 신규로 사업을 개시한 사업자 또는 직전 과세기간의 총수입금액이 4800만원에 미달하는 사업자는 예외적으로 적격증빙을 갖추지 않더라도 가산세를 배제해 줍니다. (소득세법시행령 147조, 소득세법시행령 132조)

 

 

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