이혼 시 부동산 처분 방법과 세금

이혼시 재산분할에 가장 큰 비중을 차지하는 것이 소유하고 있는 부동산을 분할하는 것이고 이를 어떠한 방식으로 분할하는 지에 따라 세금이 크게 달라지니, 가지고 있는 부동산을 고려하여 현명하게 분할하여야 할 것입니다. 이혼시 부동산을 처분하는 방법은 재산분할청구에 의한 방법, 이혼에 대한 위자료지급으로 처분하는 방법, 그리고 아직 서류가 정리되지 않은 상태에서는 증여에 의한 방법이 있을 수 있습니다. 

 

 

 

재산분할청구에 따른 부동산 처분

• 이혼은 민법 제839조의 제2항에서 규정하는 재산분할청구로 인해 부동산 소유권을 이전하는 경우는 증여세와 양도소득세 과세대상에 포함되지 않습니다. 여기서 재산분할청구란 부부가 공동의 노력으로 이루어 놓은 부부 공동의 재산이므로 이혼으로 인해 소유자의 명의만을 이전하는 절차로 보아 타인의 명의로 된 나의 재산을 돌려받는 것으로 보아 증여세와 양도소득세의 과세대상에 해당되지 않습니다. 
• 다만, 재산분할에 따라 취득한 부동산에 대한 취득세는 발생합니다. 
• 재산분할에 의한 취득세는 부부가 공동의 노력으로 이룩한 재산의 청산이라는 점을 감안하여 통상보다 더 낮은 세율을 적용하고 있는데, 통상 증여로 인한 취득세는 3.5%인 반면 이혼시 재산분할에 의한 취득세는 이혼특례세율이 적용되어 증여에 의한 기본세율에서 2.0%를 감한 1.5%의 취득세율이 적용됩니다. (취득세법 제11조 및 제15조)
• 사실혼의 재산분할시에도 특례세율은 적용됩니다. 
• 재산분할에 의해 취득된 재산은 추후 양도시 취득가액을 산정할때 재산분할을 받은 시접이 아니라 당초 재산분할해준 지급자가 취득한 시점(이혼전 최초 취득시점)의 가액을 적용하여 양도소득세를 계산하므로 양도차익이 큰 경우에는 양도소득세금 부담이 커질수 있으므로 주의가 필요합니다. 
• 또한 재산분할의 대상이 되는 부동산은 혼인 후 형성된 재산에 한해서만 적용되므로, 혼인 전 이룩한 부동산의 소유권 이전은 이혼위자료 지급에 해당되어 양도소득세 과세대상이 됩니다. 
• 소유권 이전 등기 시 등기원인이 '재산분할청구로 인한 소유권이전'이 됩니다.

 

 

위자료 지급 명목으로 부동산 처분

• 자산분할이 아닌 이혼위자료의 대가로 부동산 소유권을 이전하게되는 경우 증여세의 과새대상이 아니나, 양도소득세의 과세대상이 되는데, 이는 부부가 공동으로 이룩한 재산을 처분한다는 개념이 아니라 손해배상금을 부동산으로 대신 지불한다는 개념으로 타인의 재산으로 되어 있는 부동산을 양도하는 것으로 보아 양도소득세의 과세대상이 됩니다. 
• 다만 위자료로 지불하는 해당 주택이 1가구 1주택  비과세 요건을 만족하는 경에는 별도의 양도소득세가 부과되지 않습니다. 
• 또한, 이혼위자료의 명목으로 부동산을 양도받은 사람은 해당 부동산에 대한 취득세는 납부하여야하며, 재산분할과 달리 특례세율은 적용되지 않습니다. 
• 위자료에 의한 부동산의 취득시점은 소유권이전등기 접수일부터 계산됩니다. 
• 소유권 이전 등기 시 등기원인이 '이혼위자료 또는 정신적 피해보상의 대가지급'이 됩니다. 

 

 

부부간 증여로 부동산 처분 (서류 정리 전)

• 이혼 서류를 정리하기 전에 소유권을 이전하는 경우는 증여세 과세대상이 되지만, 10년간 6억원까지 증여공제가 됩니다. 
• 부부간 증여에 의한 부동산 처분시 취득세는 증여자가 1주택인 경우는 기본세율 3.5%가 적용되지만 증여자가 다주택인 경우는 주택수에 따라 중과됩니다. 
• 부부간 증여받은 부동산은 5년이내 양도시 주택의 취득가액을 증여받은 금액이 아니라 증여자의 취득가액으로 산정하게되므로, 부부간 증여에 의해 소유권이 이전된 경우에는 5년이내 처분하지 않도록 주의가 필요합니다. 

 

위와 같이 이혼시 부동산의 처분방법에는 다양한 방법이 존재하고, 처분방법에 따라 증여세, 취득세, 양도소득세가 다르게 발생하므로 주의할 필요가 있습니다. 

 

 

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