종합부동산세 계산방법과 주택 수 산정

주택에 대한 종합부동산세는 인별 소유한 주택의 공시가격을 합산한 금액이 6억원을 초과할 경우 납부 의무가 발생하는 세금으로, 현재 인별 소유하고 있는 주택수에 따라 세율이 달라집니다. 

 

 

주택분의 종합부동산세 계산

• 과세표준 = (주택의 공시가격 - 6억) * 공정시장가액
• 과세표준에 세율을 곱하여 종부세를 구할 수 있는데, 종부세 세율은 주택 수에 따라 다르게 적용됩니다.

과세표준	2주택이하(조정대상지역내 2주택 제외)	3주택이상 또는 조정대상지역내 2주택
3억원 이하	0.6	1.2
3억원 초과 6억원이하	0.8	1.6
6억원 초과 12억원 이하	1.2	2.2
12억원 초과 50억원 이하	1.6	3.6
50억원 초과 94억원이하	2.2	5.0
94억원 초과	3.0	6.0

• 재산세의 세액공제 : 과세표준에 세율을 곱하여 나온 산출세액에 재산세액공제를 해줍니다.
  • 재산세액공제액 = (주택분재산세합계액) * (주택분종부세과세표준에 주택분 재산세 표준세율로 계산한 재산세 상당액) / (주택분 합산금액에 재산세 표준세율로 계산한 재산세 상당액)
• 1가구 1주택의 경우 재산세공제후 고령자세액공제와 장기보유자세액공제를 해줍니다.
  • 고령자 세액공제 : 과세기준일(6월1일)에 60세이상인 1세대 1주택자에게 주어지는 공제로 종합부동산세 산출세액에 연령별 공제율(60세~65세미만 (20%), 65세~70세미만(30%), 70세이상 (40%))을 곱하여 계산한다.
  • 장기보유세액공제 : 1세대 1주택에 해당하는 주택을 과세기준일(6월1일) 기준 5년이상 보유한 경우에 주어지는 공제로, 종합부동산세 산출세액에 보유기간별 공제율(5년~10년미만(20%), 10년~15년미만(40%), 15년이상(50%))을 곱하여 계산한다. 
• 그리고 전년도 세액에 대한 세부담 상한을 적용하면 최종 종합부동산세가 산출됩니다. 

 

 

종합부동산세 계산시 주택 수 산정

• 종합부동산세의 주택 수는 인별로 계산하는데 하나의 주택을 여러사람이 공동으로 소유한 경우 공동 소유자가 각각 해당 주택을 수유한 것으로 봅니다. 
• 단, 상속 주택의 경우 상속개시일로부터 2년(수동권, 광역시, 특별자치시 외 소재는 3년까지)까지는 주택수에서 제외되며, 과세기준일(6월 1일)에 해당 주택의 소유 지분율이 20% 이하이고, 소유 지분율에 상당하는 공시가격이 3억원 이하인 경우에는 주택수로 산정하지 않습니다. 
• 주택 수 계산시 구분등기되지 않은 다가구 주택은 1주택으로 봅니다. 
• 기숙사, 종업원에게 주거를 무상이나 저가로 제공하는 주택으로 국민주택규모 이하 또는 과세기준일 현재 공시가격 3억원 이하인 사원용 주택, 문화재보호법에 따른 등록문화재에 해당하는 주택, 주택건설사업자가 건축하여 소유하고 있는 미분양 주택, 세대원이 영유아보육법에 따라 5년이상 가정어린이집으로 운용하는 주택은 종합부동산세가 과세되지 않습니다. (합산배제)
• 특정한 요건을 갖춘 임대주택은 종합부동산세의 주택수에 산정되지 않습니다. (합산배제)
  • 시/군/구청과 세무서에 모두 등록된 임대주택
  • 임대개시일 당시 기준시가가 6억원 이하일 것(수도권 밖은 3억원 이하일 것)
  • 2019년 2월 12일 이후 갱신임대차계약이나 신규 임대차게약부터 임대료 인상률 5% 상한을 준수할 것
  • 의무 임대기간을 준수할 것
  • 세무서에 종부세 합산배제 신고를 할 것

 

종합부동산세 절세방법

• 해마다 주택에 대한 공시가격과 공정가액비율이 변하기 때문에 급격한 세부담 증가를 예방하기 위해 종합부동산세는 세부담 상한을 두고 있습니다. (2주택 이하는 전년도 세액의 150%, 3주택이상은 전년도 세액의 300%)
• 종합부동산세의 과세기준일은 해당 년도 6월1일이므로 주택의 취득 또는 처분시 잔금일이나 등기일을 결정할 때 유의할 필요가 있습니다. 
• 종합부동산세는 가구당 계산되는 것이 아니고 인별로 계산되는 세금이므로 단독명의 또는 공동명의에 따라 세부담이 달라지므로, 이를 잘 고려하여 명의를 선택하여야 합니다. 

 

 

본 포스팅은 국세청 공식 블로그와 사이트를 참고하여 작성일 기준 관련자료들을 바탕으로 작성하였습니다.
법 개정 등으로 인해 관련 내용들의 변화가 있을 수 있고, 저는 세금관련 전문가나 법적인 권한을 가진 자가 아니므로 포스팅은 정보 참고 자료로만 사용해 주시고 정확한 내용은 관련 기관에 문의하시기 바랍니다.