부동산 세금 부부 공동명의가 항상 유리할까? (공동명의 장점과 단점)

공도명의라는 것은 계약의 체결이나 문서상 기록할때 단일 주체가 아닌 둘 이상의 주체로 설정하는 것으로 하나의 부동산을 두명 이상이 공동으로 소유하는 것을 말하며, 공동 명의시 각 소유주가 차지하는 주택의 지분율을 정할 수 있습니다. 

 

최근에는 이정과는 달리 부부가 주택을 구입할때 부동산 관련 절세효과를 염두에 두고 명의를 부부 공동으로 하는 경우가 많아졌는데, 부부 공동명의가 단독명의보다 항상 유리하기만 할까요? 주택을 구입하는데는 세금 뿐 아니라 대출, 부대비용, 관리문제, 의료보험 등 여러가지 고려할 점이 있는데 부부 공동명의의 장단점은 어떤 것이 있고 어떤 경우에 부부 공동명의가 유리한지 알아볼까 합니다. 

 

 

▶ 부부 공동명의 장단점

 

양도소득세

 

• 양도소득세 계산시 적용되는 1인당 250만원 기본공제를 부부 두명이 각각 받을 수 있어서 총 500만원의 기본공제를 적용할 수 있습니다. 
• 양도소득세는 주택을 처분할때 발생하는 양도차익이 클수록 더 높은 세율구간의 세금을 내게되는 누진과세를 적용하게 되는데, 부부 공동명의로 구입한 주택은 기본적으로 양도차익이 부부 각각 절반씩 나누게 되어 세율구간 자체를 낮추는 절세효과를 발휘할 수 있습니다. 
• 따라서, 부부 공동명의인 경우 양도차익이 클수록 혜택이 커지게 되지만 양도소득세 계산 구조상 공동명의로 인한 절세효과는 최대 4009만5000원 정도로, 양도차익이 아무리 커지더라도 받을 수 있는 혜택의 상한선이 있습니다.
• 부부 공동명의로 주택을 취득할 때 소득이 없는 배우자와의 공동명의로 인한 증여세가 발생할 수 있습니다. 즉, 소득이 없는 배우자가 취득하는 부동산의 가액에서 부부간 무상으로 증여해 줄 수 있는 공제금액인 6억원을 공제하고 남은 금액에 대해서는 증여세가 발생할 수 있습니다. 
• 결론적으로 양도소득세의 측면에서는 대부분의 경우 부부 공동명의가 유리하긴 하지만, 공동명의로 인한 절세혜택의 상한선이 정해져 있고 공동명의로 인한 부부간의 증여세 문제 등이 발생할 수 있으므로 공동명의 진행 시 이를 꼼꼼하게 비교하여 분석해분 후에 진행하시는 것이 좋습니다. 

 

 

종합부동산세

 

• 주택에 대한 종합부동산세는 공시가격 6억원을 초과하는 금액에 대해 발생하는 세금으로 부부 공동명의인 경우는 각각 6억원씩 공제받아서 공시가격 12억원을 초과하는 경우에만 종합부동산세를 납부하게 됩니다. 
• 1가구 1주택을 단독명의로 보유하게 되는 경우는 추가공제 5억원이 발생하여 공시가격 합계 11억원을 초과하는 경우에만 종합부동산세를 납부하게 되므로, 종합부동산세 납부 의무 발생 가액의 측면에서는 부부 공동명의가 유리합니다.
• 단 종합부동산세 계산시 적용받을 수 있는 고령자세액공제와 장기보유세제공제는 1가구 1주택자인 경우에만 해당되므로 만약 장기간 해당 주택을 보유할 계획이 있으면 장기보유세제공제를 받을 수 있는 단독명의가 더 유리할 수 있습니다. 

 

 

임대소득세

 

• 공동명의로 소유한 부동산이 임대주택이라면 임대소득세는 인별 과세되므로 수입을 분산하면 상대적으로 낮은 세율을 적용받을 수 있어서 유리합니다.
• 다만, 소득이 없는 배우자인 경우 공동명의로 인해 임대소득이 발생하면 의료보험의 피부양자 자격이 박탈되어 내지 않던 의료보험료를 내게될 수도 있습니다. 

 

대출

 

• 두명 중 한명의 수입이 현저히 작거나 없으면 대출 상품의 종류에 따라 금리 혜택이나 한도에서 불리하게 작용할 수 있습니다. 
• 반대로, 부부가 모두 수입이 높은 경우는, 현재 개인별 소득을 기준으로 대출 총량을 규제하는 DSR 규정으로 인해 부부의 합산소득을 적용하여 주택담보대출을 받을 수 있으므로 자금조달 측면에서 유리한 면이 있습니다. 

 

 

기타 고려할 점

 

• 공동명의로 주택을 매입하게되면 등기, 담보대출 등의 절차를 진행할때 단독명의로 진행하는 것에 비해 작성하고 챙겨야할 서류가 많아지고, 각 기관의 방문도 함께해야하는 번거로움이 있을 수 있습니다. 
• 주택 보유 중에 발생하는 다양한 상황에서의 권리 행사도 함께 진행해야하는 번거로움이 있습니다. 
• 해당 부동산에 압류 및 가압류가 들어오는 경우에는 배우자의 지분까지는 압류되지 않습니다. 
• 수익이 없는 배우자가 공동명의로 인한 재산을 소유하게되면 주택 보유로 인해 건강보험료가 피보함자에서 지역가입자로 변경될 수 있습니다. 

 

 

▶ 부부 공동명로 하는 것이 유리한 경우  Vs 불리한 경우

 

• 주택의 가격이 12억을 넘지않고 부부가 4대 보험료를 각각 내는 맞벌이라면 종합부동산세 12억 공제와 피보험자 자격 박탈을 고려하였을때 공동명의가 유리합니다. 
• 주택의 가격이 12억을 초과하는 경우 한쪽 배우자가 수입이 없다면 증여과정에서 증여세 발생, 피보험자 자격박탈과 1주택자에게만 주어지는 종합부동산세의 공제혜택 등을 고려하였을 때 단독명의가 유리할 수 있습니다. 
• 결론적으로 주택을 부부가 공동명의로 할지 단독명의로 할지를 결정하는 데는 각종 세제혜택, 해당 부동산의 공시가격, 의료보험의 피보험자 자격박탈 여부, 대출 상황 등을 꼼꼼하게 비교하여 분석한 후 결정하셔야 합니다. 

 

 

본 포스팅은 국세청 공식 블로그와 사이트를 참고하여 작성일 기준 관련자료들을 바탕으로 작성하였습니다.
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