양도소득세 계산 시 인정되는 필요 경비와 입증 자료

양도소득세는 취득한 부동산의 처분시 지불하는 세금에 해당되는 것으로, 양도소득세의 과세표준은 양도가액에서 해당 부동산의 취득가액, 필요경비, 장기보유 특별공제, 기본공제를 제외하여 결정되는데, 이때 취득가액, 장기보유 특별공제 및 기본공제는 임으로 변경할 수 없는 항목에 해당되므로 양도소득세 절세를 위해 유일하게 준비할 수 있는 부분이 "필요경비" 부분입니다. 

 

따라서 양도소득세의 과표를 줄이기 위해서는 양도소득세에서 인정받을 수 있는 필요경비를 최대한 많이 인정받는 것이 유일한 절세방법이라고 할수 있습니다. 양도소득세 계산 시 인정받을 수 있는 필요경비는 부동산을 취득할 때의 매입금액, 취득부대비용, 자본적 지출 및 기타 양도비용으로 구분할 수 있고 필요경비로 인정받기 위해서는 입증자료를 갖추어야합니다. 

 

 

매입금액

•  매입금액은 부동산을 취득할때 매매계약서상의 거래금액(실거래금액)을 의미하며, 장부나 매매계약서 등 서류에 의해 실거래 금액을 확인할 수 없을 때에는 (매매사례가액 →  감정가액 → 환산가액 → 기준시가)순으로 추계방법에 의한 금액을 순차적으로 적용하여 구할 수 있습니다. 
• 취득가액은 매매계약서(계좌이체 기록이 필요한 경우도 있음)로 입증 가능합니다. 

 

취득부대비용

• 취득세, 취득이나 등기 관련 수수료, 세금(지방세, 지방교육세, 등록면서세, 농어촌특별세), 취득시 매입해야하는 국민주택채권할인액, "개발이익환수에 관한 법률"에 따른 재건축 부담금, 약정에 의한 이자 상당액, 취득관련 소송에 따라 직접 소요된 소송/ 화해비용, 매매시 지불한 중개수수료, 집을 사고 팔때 지불한 법무사 대행 수수료, 세무사 상담료 등은 증빙자료를 갖추어 필요경비로 인정받을 수 있습니다. 
• 취득관련 소송비용은 인정받을 수 있으나, 주의할 점은 경매로 인해 주택을 낙찰받은 후 진행되는 '명도 소송비'는 양도소득세 계산시 필요경비로 인정받지 못합니다. 
• 중개수수료의 경우 법정요율보다 추가로 더 지급한 경우도 필요경비로 인정받을 수 있습니다.
• 세금 납부영수증, 수수료 지급영수증, 부담금 납부 영수증, 소송화해비용 입증서류

 

자본적 지출액

• 자본적 지출이란 자산의 용도 변경이나 개량 또는 이용 편의를 위해 지출하는 경비를 의미하는 것으로, 일시적으로 시간이 흐르면 교체가 발생하는 소모성 경비, 즉 수익적 지출과는 대비되는 것입니다. 
• 샷시교체/ 베란다 확장/ 보일러 교체(수리는 해당되지 않음) / 상.하수도 배관공사/시스템 에어컨
• 자본적 지출로 인정되는 지출액을 제외한 대부분의 인테리어 공사에 지불되는 금액은 수익적 지출에 해당되어 양도소득세 계산시 필요경비로 인정되지 않습니다. (예를들어, 도배장판비용, 조명교체, 욕실 수리 등)
• 판례에서 욕실수리비용을 양도소득세 계산시 필요경비로 인정해준 사례가 있으나 모든 욕실 수리비가 다 인정되는 것이 아니라 전체공사여부, 아파트 가격상승과 연식, 수리비용등을 고려하여 인정받은 경우에 해당되어 이를 증빙하기가 쉽지 않습니다. 
• 자본적 지출에 대한 필요경비를 인정받으려면 적격증빙(세금계산서, 신용카드 매출전표 , 현금영수증)을 갖추어야하므로 양도소득세 때 인정받을 수 있는 필요경비 지출 시 반드시 해당 증빙 자료를 챙겨두셔야합니다. 

 

기타 양도비용

• 자산의 양도와 관련된 비용으로 양도소득세신고서 작성비용, 공증비용, 인지대, 소개비 등이 기타 양도비용으로 인정됩니다. 

 

양도소득세의 필요경비로 인정받을 수 없는 비용

• 소모성 경비로 지출되는 인테리어비용(도배, 장판 비용, 보일러 수리비용, 씽크대 주방가구 구입비, 페인트 시공비, 방수공사비), 매매시 받은 대출에 대한 이자비용, 임차계약시 지불한 중개수수료, 경매 취득시 명도비, 매매계약 해약으로 인한 위약금 등은 양도소득세의 필요경비로는 인정받을 수 없습니다. 

 

 

※ 주의 : 취득한 자산을 사업용으로 사용하면서 감가상각을 해서 소득세 신고시 필요경비로 인정받은 경우에는 양도소득세 계산 시 취득가액에서 감가상각액을 제외하여 계산하므로, 추후 양도소득액에 따른 양도세 부담을 예측하여 사업 소득세 계산시 감가상각 여부를 결정하여야합니다. 만약 양도소득액이 커서 세금부담이 클것으로 예상되면 사업 소득세 계산시 감가상각을 하지 않는 것이 더 유리할 수 있습니다. 

본 포스팅은 국세청 공식 블로그와 사이트를 참고하여 작성일 기준 관련자료들을 바탕으로 작성하였습니다.
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