임대사업자 소형주택 세액감면제도 (feat. 감면대상 산출세액 산출방법)

주택을 임대하여 소득이 있는 임대사업자는 임대소득에 대한 세금을 납부하여야하는데, 국민 주거생활 안정과 세금부담을 줄여주기 위해 일정한 요건을 갖춘 경우에 한하여 임대사업자 소형주택 세액감면 제도를 실시하고 있습니다. 임대사업자 소형주택 세액감면은 2022년 12월 31일 이전에 끝나는 과세연도까지 해당 이대사업에서 발생한 소득에 대한 임대 소득세를 일정한 감면율을 적용하여 감면해주는 제도를 말합니다. 

 

본 포스팅에서는 임대사업자 소형주택 세액감면의 요건과 감면률, 감면요건을 미충족시 발생하는 처분, 감면 신청방법과 필요서류, 홈택스에서 신고시 필요한 감면대상 산출세액 계산방법에 대해 알아보겠습니다. 

 

 

 

▶ 임대사업자 소형주택 세액감면 요건 및 감면율

 

세액감면 요건

 

• 내국인으로써 세무서와 지자체에 사업자등록을 모두 완료할 것/
• 주거 전용면적이 1호 또는 1세대당 국민주택규모(85㎡) 이하인 주택(읍면 지역은 100㎡이하 일 것)
• 임대 개시일 당시 기준시가가 6억원을 초과하지 않을 것
• 임대보증금(임대료)의 연 증가율이 5%를 초과하지 않을 것
• 1호 이상을 4년 이상 임대할 것 (장기일반임대주택은 8년 이상, 20년8월18일 이후 등록 신청시 10년이상)

 

단, 의무임대기간 요건과 관련한 예외상황이 있는데, 상속으로 인해 피상속인이 임대하던 주택을 상속인이 임대하는 경우 피상속인의 임대기간을 포함하여 임대기간을 계산할 수 있습니다. 그리고 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(일명 공취법)」 등 법률에 따른 수용으로 임대주택을 처분하거나 임대할수 없는 경우에는 해당주택을 계속 임대한 것으로 봅니다. 

 

감면율

 

세액감면 요건을 모두 갖춘 경우는 임대유형과 주택수에 따라 다른 감면율을 적용받습니다. 

단기로 1호를 임대하는 경우 30%, 장기로 1호를 임대하는 경우 75% 감면율이 적용되고, 단기 2호 이상을 임대하는 경우 20%, 장기 2호 이상을 임대하는 경우 50%의 감면율을 적용받습니다. 

 

단, 임대사업자 소형주택 세액감면을 받은 경우에 감면받은 세액의 20%는 농어촌특별세로 납부하여야합니다. 가령 장기로 1호 임대하는 주택이 세액감면을 받는다고 할때, 해당 주택의 산출세액이 100만원이면 100만원의 75%인 75%를 감면받게되는데, 75만원의 20%인 15만원은 농어촌특별세로 납부하여야합니다. 

 

 

세액감면 대상에서 배제되는 경우

 

• 소득세 무신고에 따라 세무서장 등이 과세표준과 세액을 결정하는 경우와 기한 후 신고를 하는 경우
• 신고 내용의 타룰 등으로 경정하는 경우와 경정할 것을 미리 알고 수정신고서를 제출하는 경우 과소신고금액 감면 배제
• 사업용계좌 미신고, 현금영수증 가맹점 가입 의무자의 미가입, 신용카드나 현금영수증 발급거부 및 허위발급한 경우

   

 

▶  감면요건 미충족시 처분

 

의무기간 미충족시 처분

 

세액감면을 받은 후에 의무기간을 채우지 못한 경우에는 감면받은 세액과 이자상당액을 소득세로 납부하여야 합니다. 

이때 납부해야할 세액은 감면받은 세액 전액(장기일반민간임대주택 등을 4년이상 8년 미만으로 임대한 경우에는 감면받은 세액의 60%)과 이자상당가산액(감면받은 세액 × 감면받은 과세연도 종료일 다음날부터 사유가 발생한 과세연도의 종료일까지의 기간 × 0.025%)을 합한 금액입니다. 

 

이자상당액을 추징하지 않는 경우

 

아래와 같은 특정한 사유에 의해 의무 기간을 채우지 않는 경우 불가피한 사정이 있는 것으로 보아 이자상당액은 추징하지 않습니다.

 

• 파산 또는 강제집행에 따라 임대주택을 처분하거나 임대할 수 없는 경우
• 법령상 의무를 이행하기 위하여 임대주택을 처분하거나 임대할 수 없는 경우
• 「채무자 회생 파산에 관한 법률」에 따른 회생절차에 따라 법원의 허가를 받아 임대주택을 처분한 경우

 

 

▶ 소형주택 임대사업자 세액감면 신청방법과 필요서류

 

직접 제출하는 경우

 

소형주택 세액감면 신청을 위해 종합소득세 신고시 세액감면 신청서와 함께 다음 서류를 구비하여 함께 제출하면 됩니다. 

• 「민간임대주택에 관한 특별법 시행령」제4조제4항에따른임대사업자등록증 또는 「공공주택 특별법」 제4조에 따른 공공주택사업자로의 지정을 증명하는 서류
• 「민간임대주택에 관한 특별법 시행령」 제36조 제4항에 따른 임대조건 신고증명서
• 표준임대차계약서 사본
• 임대차계약 신고이력 확인서

 

홈택스에서 신고하는 경우 (감면대상 산출세액 계산)

 

종합소득세를 홈택스에서 신고하는 경우에 세액공제 메뉴에서 (116)소형주택 임대사업자에 대한 세액감면 신청서를 작성해주어야합니다. 소형주택 임대사업자에 대한 세액감면신청서에서 기본사항을 기재한 후 세액감면 계산내용을 임대주택별로 적어서 등록한 후에 제출하시면 됩니다. 

 

세액감면 신청서의 "세액감면 계산내용"에 기재되는 내용은 아래표와 같습니다. 

 

메뉴	적는 내용
임대주택 소재지	주소검색을 눌러 감면대상 임대주택의 주소를 기재
주거전용면적	감면대상 임대주택의 주거전용 면적을 기재
임대개시당시 기준시가	6억원 이하를 만족하면 "여" / 불만족하면 "부" 를 선택
소득세법에따른 사업자등록	등록여부를 선택
민간임대주택법 등에 따른 등록	등록여부를 선택
임대주택 충족요건	충족 여보를 선택
임대료 증액요건	연 5%이하 임대료 증액 조건 만족 여부를 선택
해당연도 임대개월수 요건충족	해당연도 임대 개월수가 9개월 이상이면 "여" / 9개월 미만이면 "부"를 선택
임대기간 요건 충족	만족여부에 따라 선택 단기이면 총임대개월수가 43개월 이상이면 "여", 4년이 안됐으면 "4년 미도래", 4년이 넘었지만 43개월 미만이면 "부"를 선택 장기이면 총임대개월수가 87개월 이상이면 "여", 8년이 안됐으면 "8년 미도래", 8년이 넘었지만 87개월 미만이면 "부"를 선택
감면대상 임대사업소득	감면대상 주택의 임대수입 - 감면대상 주택의 필요경비 감면대상 주택의 필요경비는 추계신고를 한 경우는 추계신고의 경비율을 곱하여 구하면 되고, 장부작성 신고의 경우는 해당주택의 장부상 기록된 필요경비를 빼주시면 됩니다.  감면대상 주택의 임대수입은 종합소득세 신고도우미 서비스에서 확인가능합니다.
감면대상 산출세액	(감면대상임대사업소득 ÷ 종합소득금액) × 산출세액  종합소득금액 = 임대소득금액 + 그외 소득금액(근로소득, 배당소득, 기타소득 등) 산출세액 = 감면받기 이전 산출된 세액 (감면신청을 하지 않은 상태로 세액계산 페이지에서 확인이 가능함)
감면율	주택수와 임대유형(단기/장기)에 따라 감면율을 선택
감면세액	자동으로 계산됨 : 감면대상 산출세액 × 감면율

 

홈택스에서 신고할때 "감면대상 임대사업소득"과 "감면대상 산출세액"은 신고자가 직접 계산하여 넣어야하는 항목으로 주의가 필요합니다. 특히 감면대상 임대사업소득 계산시 필요경비는 추계신고의 경우에는 고려할 것이 없지만 장부작성의 경우에는 필요경비 중에 해당 임대주택만의 경비로 인정하기 곤란한 경비들(예를들어, 공동으로 사용하는 청소용품 구입비, 등록면허세 등)이 있을 수 있는데 이들은 임대주택의 기준시가로 안분하여 넣는 방법이 있습니다. 만약 안분할 필요경비가 너무 작거나 계산이 힘들다면 공동으로 들어가는 경비는 경비처리를 하지 않는 것도 방법입니다. 

 

주의 : 임대주택 소형주택에 대한 세액감면을 받을 때는 해당 주택의 감가상각이 됨을 주의해야합니다. 즉, 해당주택의 취득 가격이 일정 비율로 감가상각되어 나중에 양도소득세 계산시 불리할 수 있으니 이에대한 고려를 하셔서 세액감면을 받으셔야합니다. 

 

 

본 포스팅은 국세청 공식 블로그와 사이트를 참고하여 작성일 기준 관련자료들을 바탕으로 작성하였습니다.법 개정 등으로 인해 관련 내용들의 변화가 있을 수 있고, 저는 세금관련 전문가나 법적인 권한을 가진 자가 아니므로 포스팅은 정보 참고 자료로만 사용해 주시고 정확한 내용은 관련 기관에 문의하시기 바랍니다.